Wybór działki… czyli jak nie potknąć się na samym początku.

Podjęliście tą trudną decyzję o budowie domu? Planujecie dzieci i Wasze 35m2 w apartamentowcu w centrum miasta zaczyna wydawać się ciut ciasne? A może wreszcie, po latach harówki, bank łaskawie wyliczył Wam wreszcie zdolność kredytową i macie szansę zrealizować marzenie życia o małym domku z ogródkiem? Niezależnie od powodów i motywacji decyzja o realizacji własnego domu to dopiero pierwsza i pewnie najłatwiejsza na Waszej drodze. Jak w każdej sytuacji podstawą do podjęcia właściwych kroków jest zgromadzenie właściwych danych. Odpowiedni zasób informacji jest kluczowy w każdym procesie decyzyjnym. W przypadku budowy jest najistotniejszy bo wpływa na racjonalne wydawanie dużych sum pieniędzy, często oszczędności życia. Pierwszy ruch w realizacji naszego marzenia to wybór działki, a więc jak się za to zabrać?

Działka budowlana?

Ogłoszenie o sprzedaży działki

Ogłoszenie o sprzedaży działki

Z reguły poszukiwanie wymarzonej nieruchomości rozpoczynamy przeglądając oferty na portalach ogłoszeniowych, które są zasypane ofertami „działek budowlanych”, „działek rolno-budowlanych”, „działek rolnych z prawem zabudowy” itp. Co oznaczają te pojęcia? Czym różni się działka budowlana od działki rolno-budowlanej lub siedliskowej? Czy na takiej działce mogę wybudować mój wymarzony domek? Co to znaczy, że działka jest „uzbrojona”, a co, że media znajdują się ” w drodze”.

Kogo się poradzić?

Oczywiście idealnym rozwiązaniem jest sięgnięcie po pomoc kogoś kompetentnego. Niestety pośrednicy w obrocie nieruchomościami często nie dysponują wiedzą i merytorycznym przygotowaniem, aby rzetelnie doradzić kupującemu. Błędny wybór nieruchomości już na początku drogi może narazić inwestora na szereg kosztów i problemów. W skrajnych przypadkach realizacja wymarzonej inwestycji może się nawet okazać niemożliwa.

Osobiście zawsze namawiam każdego z inwestorów do konsultacji z architektem już na etapie wyboru nieruchomości. Są setki czynników, które mogą zaważyć na decyzji, od tych natury typowo prawnej, poprzez kwestie techniczne, aż po bardzo subiektywne sprawy związane z estetyką otoczenia, krajobrazem, położeniem względem stron świata czy sąsiedztwem. Wszystkich przyszłych i niedoszłych klientów zapraszam do naszej pracowni, taka konsultacja nic nie kosztuje, a może Państwa uchronić od wielu błędów już na starcie. Być może po jakimś czasie wrócicie do nas i zaczniemy owocna współpracę.

Na co zwrócić uwagę?

Wielu z inwestorów rozpoczyna zakup nieruchomości nie mając żadnej wiedzy i żadnej pomocy fachowej. Na co przede wszystkim mają zwrócić uwagę?

Zasadniczą kwestią jest to, czy na danym terenie obowiązuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (w skrócie MPZP). Jest to dokument, uchwalany przez radę miasta lub gminy, w którym określono przeznaczenie i zasady lokalizowania inwestycji na danym terenie. To ZAPISY MIEJSCOWEGO PLANU DECYDUJĄ CZY DANA DZIAŁKA JEST DZIAŁKĄ BUDOWLANĄ CZY NIE.

Miejscowy Plan Zagospodarowania

Jak sprawdzić czy taki plan obowiązuje na naszym terenie? Wiele samorządów udostępnia tak zwane systemy informacji przestrzennej. Plany wielu gmin można sprawdzić na portalu INSPIRE (https://mapa.inspire-hub.pl/ ) lub E-MAPA (https://polska.e-mapa.net/ ). Poszczególne samorządy udostępniają też swoje własne portale danych przestrzennych np. Łodź (https://mapa.lodz.pl/ ) lub Aleksandrów Łódzki (http://www.aleksandrow.sipgminy.pl/ ).

Jeśli nie uda nam się znaleźć planu naszej gminy na żadnym z dużych portali danych przestrzennych należy odwiedzić stronę www gminy gdzie być może odnajdziemy odnośnik do odpowiedniego systemu, a w ostateczności udać się do urzędu gdzie urzędnik powinien udzielić nam informacji i w razie konieczności wydać wypis i wyrys z obowiązującego planu, jeśli taki istnieje.

A co zrobić w sytuacji gdyby nasza działka nie znajduje się na obszarze objętym MPZP? Czy w takiej sytuacji możemy planować budowę domu?

Decyzja o warunkach zabudowy

Tak. Inwestor planujący budowę musi wystąpić do odpowiedniego Wójta, Burmistrza lub Prezydenta Miasta o wydanie Decyzji o Warunkach zabudowy. Co ważne, o decyzję taką może wystąpić KAŻDY! Nie trzeba być właścicielem działki, ani mieć żadnej zgody od jej właściciela. Można uzyskać kilka decyzji na jedną działkę, zezwalających na budowę różnych inwestycji lub wystąpić o wiele decyzji na różne nieruchomości, których zakup rozważamy. Jeśli planujecie zakup działki, na której nie obowiązuje MPZP zawsze warto najpierw wystąpić o Warunki Zabudowy (WZ), żeby mieć pewność czy na danym terenie rzeczywiście będzie można zrealizować taką inwestycję o jakiej myślimy.

Jak napisałem powyżej poszukiwanie właściwej działki warto rozpocząć od weryfikacji jej przeznaczenia. Zarówno zapisy planu jak i WZ warto każdorazowo skonsultować z architektem (większość projektantów udzieli takiej porady bezpłatnie lub za niewielkim wynagrodzeniem), a da nam to gwarancję, że nie przegapimy jakiegoś ważnego szczegółu pisanego tzw. „drobnym druczkiem”.

Co dalej? Co z mediami? czy działka ma odpowiednie wymiary? Czy budynki w sąsiedztwie mogą jakoś utrudniać nam zagospodarowanie naszej nieruchomości? Co to jest wyłączenie z produkcji rolnej i czy to coś kosztuje? O tym w kolejnych wpisach już niedługo.

arch. Bartosz Snelewski